Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) в параграфе 7 главы IX устанавливает отдельный порядок для удовлетворения требований дольщиков, кто вложился в строительство жилых помещений по договору участия в долевом строительстве. Такие требования, в случае банкротства Застройщика, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию вне процедуры банкротства Застройщика.
Между тем, в Законе о банкротстве выявлены пробелы, которые допускают разночтения в толковании и применении закона в части реализации указанных положений. Используемые в законе термины и понятия, касающиеся характеристик жилого назначения помещений, не в полной мере раскрыты в законе. При этом закон прямо не прописывает возможности применения к ним отраслевого (жилищного) законодательства. И как следствие, возникают противоречия, касающиеся правильной квалификации объектов помещений, требования на которые удовлетворяются вне процедуры банкротства Застройщика.
В результате, Закон о банкротстве нуждается в юридико-технической доработке и устранении выявленных пробелов на законодательном уровне.
a) В Законе о банкротстве упускаются отраслевые специфики, характеризующие предназначение помещений на первых этажах многоквартирных домов. Не учитывается их двойное функциональное назначение, которое отвечает и жилому и нежилому их назначению.
В соответствии с пп. 3) п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию, строительство которых осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и строительство которых на дату привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не завершено.
При этом ни в Законе о банкротстве, ни в Законе об участии в долевом строительстве – не предусмотрена возможность применения используемых в законе понятий и терминов в том значении, в каком они используются в отраслевых законах. В итоге, получается, что используемое в Законе о банкротстве понятие «жилое помещение», в его юридико-терминологическом контексте оставляет за собой пространство для возможных разночтений в толковании и применении закона.
Ввиду выявления неполноты терминологической базы, используемой в Законе о банкротстве, создаются условия для возникновения проблем правового характера, влекущие, в том числе, нарушение прав граждан. Примером такой проблемы являются последствия широко распространенной ситуации, когда дольщики, вложившиеся в строительство помещений на первых этажах многоквартирных домов, несмотря на то, что такие помещения по своему двойному функциональному назначению отвечают условиям не только нежилого, но и жилого характера, оказываются, в случаях банкротства Застройщика, исключенными из реестра требований о передаче жилых помещений (в отношении которых действует особый порядок, предусмотренный параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве) на том основании, что такие помещения не относятся к жилым помещениям. Такая проблема возникает, прежде всего, в связи с тем, что помещения на первых этажах многоквартирных домов продаются Застройщиками (в рамках договоров долевого строительства), обычно, как объекты нежилого назначения. Но, впоследствии, в ситуации, когда Застройщик оказывается в банкротстве, такой выбор, прописанный в договоре участия в долевом строительстве, становится обременением для дольщиков помещений на первых этажах многоквартирных домов (объектов двойного функционального назначения), поскольку препятствует им в реализации их прав наравне с дольщиками жилых помещений.
Вместе с тем, назначение, прописываемое в договоре долевого строительства для таких или других продаваемых помещений, в любом случае, до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию остается условным (плановым), поскольку только после строительства и введения таких помещений в эксплуатацию можно будет зафиксировать, что помещения отвечают тому или иному назначению (соответствуют техническим и санитарным требованиям). В ситуации с помещениями двойного функционального назначения (на первых этажах многоквартирных домах) ситуация еще более исключительная, поскольку несмотря на указание в договоре одного из вариантов их назначения (жилого или нежилого), в любом случае, такой выбор или такое назначение не может изменить того особого статуса, который закреплен за такими помещениями отраслевым (жилищным) законодательством, которым в п. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ предусмотрена для таких помещений возможность перевода их в нежилые и жилые помещения. К тому же прописанное в договоре нежилое назначение таких помещений обусловлено лишь гражданско-правовым характером сделки. То есть, выбор назначения помещения не был обусловлен предстоящим банкротством Застройщика. Тогда как, если бы заключение договора (или пересмотр таких условий) происходило бы в режиме известных или изменившихся обстоятельств (таких как банкротство Застройщика) - когда выбор назначения помещения являлся бы определяющим для дальнейшей судьбы такого помещения (риск потери), то, очевидно, что при таких обстоятельствах сторона договора руководствовалась бы уже другим вариантом назначения помещения. Но и в том, и в другом случае, это было бы возможно только потому, что такое допустимо законом, когда пункт 3 статьи 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что только помещения на первых этажах многоквартирных домов могут быть переведены в нежилое помещение (имеют двойное функциональное назначение).
b) В Законе о банкротстве нет четких критериев, которые бы устраняли любые неясности, препятствующие дольщикам помещений двойного функционального назначения рассчитывать на защиту своих прав наравне с дольщиками жилых помещений.
Закон о банкротстве директивно затрагивает права участников гражданско-правовых отношений (участников договора долевого строительства), а потому не может применяться избирательно и зависеть от воли того, кому предписано предпринять необходимые меры для удовлетворения требований той или иной категории дольщиков. Поэтому в рамках установленного Законом о банкротстве предписания, предусматривающего гарантии для дольщиков жилых помещений, к охвату в таком правовом аспекте подлежит весь объем затрагиваемых им правоотношений, в том числе (если нет других законодательных критериев), правила, прописанные другим директивным законом – Жилищным Кодексом РФ, в соответствии с п.3 ст.22 которого помещения на первых этажах многоквартирных домов относятся к объектам двойного функционального назначения, когда только такие помещения в многоквартирном доме могут быть переведены в нежилое помещение (имеют характеристики и жилого и нежилого помещения).
Но, несмотря на то, что помещения на первых этажах многоквартирных домов соответствуют условиям двойного функционального назначения (как жилого, так и нежилого характера), тем не менее, в связи с отсутствием в законе прямого указания о равных правовых гарантиях для дольщиков помещений жилого и двойного функционального назначения, существующий законодательный пробел, в случае банкротства Застройщика, препятствует таким дольщикам истребовать свое имущество наравне с дольщиками жилых помещений.
Практический результат
a) Используемые в законе термины и понятия, касающиеся характеристик жилого назначения помещений, будут в полной мере раскрыты и приведены в соответствие с отраслевым (жилищным) законодательством.
b) Учитывая отраслевые специфики предназначения помещений на первых этажах многоквартирных домов (жилое и нежилое назначение) будут устранены возможные разночтения в равных правах дольщиков жилых помещений и дольщиков помещений двойного функционального назначения.