С января 2015 началась новая эпоха исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. До этого налог исчислялся от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества.
Как обещалось, изменения законодательства должны были иметь социальную ориентированность, предусматривалась система вычетов. Сохранялись действующие льготы для социально - незащищенных категорий. Пенсионеры не должны были уплачивать налог с одного объекта недвижимости каждого вида (квартира, жилой дом, гараж).
На практике все оказалось совсем наоборот. Многие физические лица, владельцы гаражей, машиномест, апартаментов с ужасом обнаружили налоговые требования с астрономическими суммами налога на свое недвижимое имущество. Кроме того, пенсионеры лишались льгот по уплате налога на принадлежащий им объект недвижимости.
Причина происходящего – включение объекта недвижимости в так называемый «перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее Перечень)». Происходило это по причине отнесения нежилого здания, в котором находится помещение к административно-деловым и торговым центрам. Несмотря на то, что помещения, принадлежащие физическим лицам не использовались для размещения офисов, торговых объектов и не могли быть использованы при всем желании в силу их характеристик, на эти помещения устанавливался налог, как на офисы и торговые объекты.
Пример.
В результате долевого строительства было возведено здание надземной автостоянки закрытого типа. В здании находится помещение охраны, гаражные боксы и проезды к гаражным боксам. Гаражные боксы, находящиеся в здании, оформлены в индивидуальную собственность как нежилые помещения. Гаражные боксы используются по прямому назначению, для хранения автотранспорта.
Далее в здание встраивается помещение магазина. Помещения магазина и автостоянки объединяются в новое здание - надземную автостоянку закрытого типа со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и розничной торговли, которое в дальнейшем признается торговым центром. Признается потому, что площадь магазина занимает более 20% общей площади здания.
В итоге владельцы гаражей получают налоговое уведомление в 5 раз больше, как если бы они владели магазином, а не гаражным боксом. Пенсионеры лишаются льгот.
При этом нарушаются положения пункта 3 статьи 17 Конституции РФ, так как в этом случае осуществление прав одних граждан (владельца магазина) свободно распоряжаться своей собственностью, приводит к нарушению прав и свобод других граждан (владельцев гаражей), возлагая на них обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.
На это все накладывается так называемая кадастровая стоимость объекта недвижимости. По замыслу она должна соответствовать рыночной. Фактически она берется с потолка, оценка производится массовым способом без выезда на место и какой либо объективной оценки объекта недвижимости. В результате, кадастровая стоимость превышает рыночную в несколько раз. Кадастровая стоимость идентичных помещений, находящихся рядом и имеющих общую границу, может отличаться в 10 раз.
На практике включение в Перечень происходит следующим образом. Приходит комиссия, делает поверхностный осмотр здания, как правило снаружи и без привлечения владельцев помещений. А потом одним росчерком пера, включает здание в Перечень, нарушая тем самым права десятков добросовестных налогоплательщиков, являющихся владельцами гаражей, машино-мест, апартаментов находящимися в здании. Как правило, комиссия не утруждает себя вопросом принадлежности помещений в здании и характеристиками самого здания. Дальше можно долго жаловаться, обивать пороги инстанций, оспаривать решение в суде.
Прекратить эту вакханалию можно единственным способом, отнять возможность включать нежилые здания в Перечень и исключить из Налогового кодекса такие искусственные образования, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), существующие только в рамках статьи 378.2 НК РФ.
В Перечень должны включаться только помещения, находящиеся в нежилом здании, согласно их наименованию, назначению и фактическому использованию - для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
После волны жалоб и судебных исков, субъекты РФ пытаются найти выход из сложившейся ситуации, издавая местные законы, корректирующие ставку налога и устанавливая дополнительные льготы, например закон Москвы от 28.09.2016 № 30 "О внесении изменений в Закон г.Москвы от 19.11.2014 г. № 51 "О налоге на имущество физических лиц". Но это лечение следствия, а не причины.
Практический результат
Справедливый и посильный налог на имущество физических лиц.
Защита прав граждан на льготное налогообложение.
Устранение бессмысленной нагрузки на суды.
Дополнительные материалы