Согласно части 4 статьи 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ-217»),
«3.Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества».
«4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества».
Вместе с тем положения указанной части не учитывают в полной мере конституционно-правовой смысл и содержание статьи 5 ФЗ-217, выявленный в многочисленных определениях Конституционного суда РФ (определения от 28 ноября 2019 года № 3086-О, от 27 мая 2021 года № 1010-О, от 28 февраля 2023 года № 372-О, от 18 июля 2024 года № 1877-О, от 28.01.2025 № 139-О и др.).
Согласно разъяснениям Конституционного суда РФ, права и обязанности членов товарищества и лиц, не являющихся членами товарищества, не могут быть тождественными (равными), и суду надлежит обеспечивать справедливый баланс частных и корпоративных интересов, интересов членов товарищества и лиц, не являющихся членами/учредителями этого товарищества, в том числе посредством установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела, непосредственно влияющих на выбор правовых норм, подлежащих применению в таком деле, и определять справедливый размер обязательной платы на основе имеющихся в деле доказательств.
В случае возникновения спора суду надлежит оценить доводы лиц, указанных в ч.1 ст.5 ФЗ-217, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания общего имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории.
Судя по судебной практике применения указанной части, судами ее содержание зачастую истолковывается упрощенно, без системной взаимосвязи с законоположениями Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и другими нормами ФЗ-217, в частности, о бремени содержания собственного имущества пропорционального доли собственника в праве.
Часто суды выносят решения о взыскании платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217, исключительно на основании решения собрания товарищества об утверждении размера членских взносов членов этого товарищества и на основании устава товарищества, что фундаментально противоречит правовому смыслу статьи 5.
В частности, судом ошибочно не учитываются, что статья 5 ФЗ-217 не предполагает исполнение лицами, не являющимися членами товарищества, положений устава этого товарищества. В силу предписаний статьи 17 ФЗ-217 указанные лица даже не участвуют в обсуждении и утверждении устава и иных внутренних документов товарищества.
При этом судами игнорируются законоположения статей 210, 249, 259.4 ГК РФ, согласно которым каждый участник долевой собственности (общего имущества) обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.
Указанные нормы корреспондируют с положениями статьи 25 ФЗ-217.
Так, согласно ч.1 ст.25 ФЗ-217, имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Согласно ч.2 ст.25 ФЗ-217, право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом в силу закона обязанности лиц, указанных в ч.1 ст.5 ФЗ-217, по содержания собственного, долевого, общего имущества возникают только с момента государственной регистрации их соответствующих прав собственности в ЕГРН, что подлежит подтверждению официальными выписками из ЕГРН (ч.4-8 ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Применительно к ч.4 ст.5, из указанных законоположений следует, что размер платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217, должен быть соразмерен их доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользование, указанное в ч.3 ст.5 ФЗ-217, и этого право должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждаться выписками из ЕГРН.
Возникающая из положений части 4 статьи 5 ФЗ-217 правовая неопределенность, ее ошибочное толкование и применение судами требует внести в нее соответствующие дополнения.
Практический результат
Указанное дополнение части 4 статьи 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ позволит устранить внутренние противоречия указанного закона, нарушения прав индивидуальных садоводов при определении размера платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217, т устранить дисбаланс частных и корпоративных интересов, коррупциогенные факторы, связанные с возможностью произвольного толкования и применения положений ст.5 ФЗ-217.