Рынок недвижимости и риелторские услуги существуют уже несколько десятилетий, однако существующее законодательство недостаточно учитывает специфику риелторской деятельности, что привело к злоупотреблениям, "серым" или откровенно мошенническим схемам. Сделки с недвижимостью имеют высокие цены, и недостаточное регулирование несёт высокие риски для граждан.
Первое, что делает человек, когда хочет снять или купить недвижимость - это обращается на популярные интернет-ресурсы объявлений. На подобных ресурсах практически все объявления выставлены риелторами, что вынуждает покупателя или наймодателя иметь дело с риелтором, хочет он этого или нет. Выбора просто нет, риелторы сделали всё, чтобы сделки проходили только с их участием, даже когда в этом нет нужды. Такая практика сложилась из-за того, что оплатой услуг риелтора занимается не продавец или наймодатель, чьи интересы риелтор как раз и представляет, а покупатель или наниматель. То есть риелтор оказывает услугу продавцу/наймодателю, но оплачивает эту услугу покупатель/наниматель (вообще незаинтересованное лицо), что как минимум является странным, а, возможно, даже нарушает существующее законодательство.
Следующая проблема - это большое количество ложных объявлений, которые служат лишь для привлечения внимания и заманивания клиента. Возможно, эта ситуация нарушает законодательство о рекламе.
Третья проблема - непрозрачность ценообразования услуг риелтора. Дело в том, что стоимость услуг риелтора заключена в стоимость недвижимости и никто не знает сколько услуга стоит и сколько переплачивается риелтору за сделку. В итоге, возникают моменты, когда продавец недополучает прибыль, потому что стоимость недвижимости была продана по цене выше, чем рассчитывал продавец, но в добавок покупатель также оплатил стоимость услуг риелтора, то есть оплата услуг была произведена дважды.
Проблема четыре. Несмотря на высокие комиссионные риелтору (практически всегда обязательные, поскольку риелторы вытесняют реальных продавцов или наймодателей), риелтор не несёт никакой ответственности за свои услуги. Все риски несёт покупатель/наниматель, реже продавец/наймодатель. В случае оспаривания сделки или потере денежных средств по причине недостаточно качественной проверки, риелтор оказывается в стороне, хотя как раз не него и возлагается обязанность подобных проверок.
Проблема пять. Несмотря на то, что риелтор не несёт никаких рисков при оказании некачественных услуг, законодательство в принципе не наделяет риелтора какими-то инструментами для качественной проверки (в отличии от нотариусов). То есть, даже если риелтор заинтересован в качественном выполнении своих обязанностей, у него просто нет для этого каких-то дополнительных возможностей, кроме тех, что может реализовать сам покупатель.
Проблема шесть. Риелтор - это лицо, которое сопровождает сделки на миллионы рублей, однако законодательство не предъявляет к этому лицу никаких требований к компетенции. Подобная ситуация несёт риски для граждан.
Это лишь явная часть тех проблем, с которыми сталкиваются люди регулярно. Если же углубиться, то проблем будет гораздо больше. Поэтому принятие закона о регулировании риелторской деятельности очень актуально.
Практический результат
Результатом обращения должен стать Федеральный закон "О риелторской деятельности", который должен закрепить понятие риелторской деятельности, требования к осуществлению риелторской деятельности, права и обязанности риелторов и их ответственность перед клиентами и государством.
Подобное регулирование должно упорядочить рынок недвижимости, существенно снизить риски для клиентов, отсеять мошенников или просто некомпетентных людей, улучшить деловой климат в стране и снизить нагрузку на судебную систему.
Для решения описанных выше проблем предлагаю следующие шаги.
Для решения проблемы засилья риелторов и отсутствия альтернативы выбора работать/не работать с риелтором, необходимо законодательно закрепить, что риелтор обязан заключать письменный договор и только с тем лицом, которому он оказывает услугу, а оплата должна производиться только теми лицами, с которыми у него заключён договор. Если продавец или наймодатель хотят иметь представителя, то пусть они за это и платят. Кроме того, наперёд стоит предусмотреть схемы обхода этого требования и перекрыть их.
Для решения проблемы ложных объявлений, как минимум стоит приравнять объявления в интернет-ресурсах (и не только) к договору оферты, аналогично как ценник на продукты в магазине является офертой для покупателя. А интернет-ресурсы обязать удалять такие ложные объявления.
Проблема три, то есть проблема непрозрачности стоимости услуг, может решаться как закреплением цен на законодательном уровне, аналогично расценкам на нотариальные услуги, так и обязанностью указывать стоимость услуг рядом с ценой на недвижимость отдельной графой. Во втором случае стоимость услуг может формироваться по рыночной цене, но покупатель должен понимать какая услуга сколько стоит и иметь право сравнения цен и выбора риелтора. Возвращаясь к проблеме один, оплатой услуг риелтора должно заниматься то лицо, которому эти самые услуги оказываются.
Четвёртая проблема - это проблема некачественного оказания услуг, вплоть до потери титула собственника, решается подробным описанием в законодательстве обязанностей риелтора, и его ответственности. Кроме того, можно предусмотреть обязанность риелтора застраховать свою деятельность или иметь собственные средства для компенсации, в случае потери титула собственника по вине риелтора.
Для решения пятой проблемы (недостаток инструментов для проверки сделки) законодательно можно описать права риелторов, а также предоставить доступ к тем инструментам (или хотя бы части), которые есть в распоряжении нотариусов. Кроме того, риелторов можно наделить правом и/или обязанностью делать запросы в различные ведомства, которые позволят их клиенту снизить риски сделки.
Шестая проблема (проблема компетенции риелторов) должна решаться или обязательным лицензированием, или созданием саморегулируемых организаций (СРО) по примеру кадастровых инженеров, изыскателей, проектировщиков, строителей. Для получения лицензии или вступления СРО необходимо указать требования к образованию, опыту работы в качестве помощника риелтора и другие нюансы. Кроме того, в случае лицензирования или СРО можно предъявить требования по страховым взносам или страховому фонду для компенсации клиентам в случае нарушения их прав из-за действий риелтора.
Для голосования вы должны быть
.
Внимание! Отозвать голос можно только один раз в течение 2 часов с момента голосования
Для рассмотрения решения на федеральном уровне осталось 99 551 голос
Против решения: 17 голосов