Проблема аварийного, непригодного для проживания граждан жилищного фонда является причиной некоторых отрицательных социальных тенденций. Условия проживания в аварийном, непригодном для проживания граждан жилищном фонде оказывают негативное влияние на здоровье граждан и на демографическую ситуацию, понижают социальный статус гражданина. Проживание в аварийных, непригодных для проживания жилых помещениях практически всегда связано с низким уровнем благоустройства, что создает неравные условия доступа граждан к ресурсам городского хозяйства и снижает возможности их использования. Большинство граждан, проживающих в аварийных, непригодных к проживанию жилых помещениях не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества. Переселение из аварийного, непригодного для проживания граждан жилищного фонда является одной из наиболее актуальных задач и требует скорейшего решения.
Согласно прогнозу социально-экономического развития Республики Крым на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов в рамках достижения показателя по увеличению объемов ввода жилья национальной цели развития Российской Федерации «Комфортная и безопасная среда для жизни» Республика Крым за период с 2024 года по 2026 год должна обеспечить ввод в эксплуатацию жилья в объеме более 3,1 млн. кв.м.
Основной проблемой, препятствующей увеличению объемов жилищного строительства в Республике Крым, является ограниченное количество свободных земельных участков в регионе, обеспеченных необходимой инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой, что в свою очередь ведет к удорожанию стоимости квадратного метра жилья и уменьшению уровня доступности жилья для широкого круга семей региона.
С учетом динамики роста цен на рынке жилья, экономии и эффективного использования бюджетных средств, для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, применима практика по приобретению жилых помещений путем участия в долевом строительстве. В частности приобретения жилья в собственность муниципального образования, в рамках реализуемых инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, где инвестор предоставляет возможность приобретения в собственность муниципального образования квартиры для расселения граждан проживающих в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными, непригодными для проживания, в благоустроенные жилые помещения в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе приобретения жилых помещений для граждан, являющихся участниками государственных жилищных программ, муниципальных жилищных программ, а также для реализации полномочий по приобретению жилых помещений для их предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по утвержденной стоимости Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по субъектам Российской Федерации на момент согласования проектов документов о передаче/продаже квартир.
На территории Республики Крым действует Порядок рассмотрения обращений инвесторов и заключения инвестиционных соглашений по реализации инвестиционных проектов, утверждённого постановлением Совета министров Республики Крым от 07.10.2014 № 368 «О некоторых вопросах реализации инвестиционных проектов на территории Республики Крым». В рамках Порядка заключаются соглашения о реализации инвестиционных проектов на территории Республики Крым в том числе в сфере жилищного строительства путем предоставления земельных участков для реализации инвестиционных проектов без торгов.
В свою очередь, в рамках заключенных соглашений, предусмотрены обязательства инвестора по продаже в собственность Республики Крым, либо в собственность муниципального образования, на территории которого осуществляется реализация инвестиционного проекта, либо в собственность другого государственного уполномоченного учреждения малогабаритных квартир гражданам, являющимся участниками государственных жилищных программ, муниципальных жилищных программ, а также для реализации полномочий по приобретению жилых помещений для предоставления жилого помещения детям-сиротам и детям оставшимся без попечения родителей, лицам из числа по договору найма специализированного жилого помещения, реализуемых на территории Республики Крым по стоимости, определяемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
С учетом динамики роста цен на рынке жилья, экономии и эффективного использования бюджетных средств, применима практика приобретение жилых помещений путем участия в долевом строительстве.
В рамках положений Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44) допускается приобретение жилья по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ с единственным поставщиком на базе ранее согласованного и подписанного договора.
Однако п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ предусмотрено только заключение контрактов на приобретение жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, с юридическим лицом, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор о комплексном развитии территории при условии, что этим договором предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов.
Вышеуказанным пунктом не предусмотрено заключение государственных и (или) муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к стандартному жилью, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, с юридическим лицом, заключившим в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционный договор/соглашение с органом государственной власти, органом местного самоуправления.
По мнению ФАС (Письмо ФАС РФ от 09.12.2019 № МЕ/108026/19 «По вопросу об осуществлении закупок квартир»), положения Закона о контрактной системе позволяют осуществить закупку жилого помещения (квартиры) по итогам конкурентной процедуры путем заключения договора купли-продажи готового жилого помещения или путем заключения договора долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
Таким образом, действующее в рамках законодательства Соглашение о реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства предметом, которого является строительство многоквартирных домов с последующей продажей в собственность субъекта Российской Федерации, муниципального образования, предоставившего земельный участок для реализации инвестиционного проекта для решения вопроса по переселению граждан из аварийного жилья, а также для реализации полномочий по приобретению жилых помещений для предоставления жилого помещения детям-сиротам и детям оставшимся без попечения родителей, лицам из числа по договору найма специализированного жилого помещения, реализуемых по стоимости, определяемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации не позволяет осуществить закупку жилых помещений без проведения конкурентных процедур при условии соблюдения положений Закона № 44 и требований антимонопольного законодательства.
Причинами вышеизложенных проблем считаю отсутствие прямого законодательного регулирования порядка приобретения жилых помещений в рамках реализации инвестиционных проектов.
Практический результат
Внесение вышеуказанных поправок позволит осуществлять закупку у единственного поставщика в случаях приобретения жилых помещений у юридического лица в рамках заключенных в соответствии с законодательством соглашениях о реализации инвестиционных проектов на территории субъекта Российской Федерации, муниципального образования в сфере жилищного строительства для приобретения в собственность субъекта Российской Федерации, муниципального образования жилых помещения по стоимости, установленной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для расселения следующих категорий граждан:
- проживающих в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными, непригодными для проживания;
- являющихся участниками государственных жилищных программ, муниципальных жилищных программ.