Проблема с приобретением собственного жилья всегда была и будет. Не многие могут позволить себе взять жилье даже с имеющимися программами поддержки. В дальнейшем у взявших ипотеку возникают проблемы с погашением долга по разным причинам. Особенно проблематично молодым семьям, им кроме ежемесячных выплат по ипотеке нужно обустраивать свой быт, растить и обеспечивать детей. И даже при получении ипотеки по какой-либо программе со сниженными процентными ставками ежемесячный платеж остается на высоком уровне.
В настоящее время имеются программы для помощи в покупке жилья направленные на малоимущих, многодетных, молодых, а что делать тем кто не попадает не под одну из этих программ? Если человек не имеет хорошего дохода или у него нет накоплений, то купить собственное жилье ему практически нереально, но он может ежемесячно производить какие-либо отчисления которые будут аккумулироваться и направляться на строительство. В свою очередь участник программы будет накапливать не финансовые средства а квадратные метры.
Предлагаемая мной накопительно-ипотечная программа кредитования позволит приобретать жилье всем желающим, даже с низким доходом. Родители смогут обеспечивать детей отдельным жильем. Имеющие свободные денежные средства смогут выгодно их инвестировать.
Позволит участникам оценить свои возможности по ежемесячным выплатам. Многие семьи не правильно оценивают свои возможности или от безысходности покупая жилье в ипотеку в дальнейшем остаются и без жилья и с долгом перед банком.
Программа направлена не только на возможность приобретения жилья, но и выгодного вложения свободных денежных средств, а также возможностью накопления на первоначальный взнос для получения ипотеки.
Предлагаемая программа инвестиционно-ипотечного кредитования состоит из двух этапов:
1 этап - инвестиционный (накопительный). На этом этапе участник программы вносит на счет финансовые средства по своему усмотрению (объем вносимых средств и частота внесения не регламентируются). В конце года все внесенные средства пересчитываются в квадратные метры по рыночной стоимости квадратного метра на конец года, которые сохраняются за ним, в независимости от повышения или понижения стоимости квадратных метров жилья, на весь период участия в программе. То есть если за год участник внес на счет сумму (для примера) равную 5 м2, то на следующий год за ним закрепляются эти 5 м2 в не зависимости от изменения рыночной стоимости квадратного метра готового жилья на весь период участия в программе.
После накопления не мене 30% от площади жилья планируемого к покупке, участник получает возможность перейти на второй этап.
Другими словами участник программы накапливает "первоначальный взнос", но хранит его уже в квадратных метрах будущего жилья. Это позволит участникам выгодно инвестировать свободные денежные средства, а государству получить дополнительные средства на строительство жилья.
Если участник не желает переходить на второй уровень, он может продолжать инвестировать по условиям первого этапа, в плоть до полного накопления квадратных метров на всю площадь квартиры.
Чем выгодно такое накопление:
- государство получает финансирование от населения на строительство, что позволит сократить расход средств из бюджета, а в дальнейшем пополнить его при достаточном количестве участников программы.
- участники программы:
а) выгодно вложить имеющиеся свободные средства. Покупка недвижимости всегда считалась выгодным вложением, но не все могут позволить себе такое приобретение сразу. С помощью данной программы (1 этапа программы) участник приобретает часть недвижимости, увеличивая эту часть ежегодно.
б) родители смогут накапливать квадратные метры для своих детей и реализовать их (м2) при необходимости. Инфляция и повышение стоимости жилья уже не влияет на количество накопленных квадратных метров.
в) участникам с низким доходом, оценить возможности по ежемесячным платежам при получении ипотеки, а также возможность выгодного вложения денежных средств.
При отказе от участия в программе, накопленные ранее квадратные метры пересчитываются по рыночному курсу на день выхода из программы обратно в денежные средства и возвращаются участнику.
2 этап - ипотечный. На этом этапе нет особых отличий от обычной ипотеки предоставляемой банками. Возможно применение дополнительных ипотечных программ или же это будет государственная ипотека.
Если рассматривать получение кредитования по второму этапу без привлечения банков (напрямую от государства), то это позволит снизить процент по кредиту. Как вариант часть жилья передавать в лизинг, что позволит получить дополнительное финансирование строительства. И в этом случае государственных средств не потребуется, так как финансирование идет из средств вносимых участниками 1 этапа программы, а также средств полученных по ипотечному кредитованию 2 этап выданных банками участникам программы не получивших квартиры в лизинг от государства.
Практический результат
Немного "сырых" цифр.
В России 39 городов с населением более 500 тыс.чел. среди них 13 с населением более 1 млн. и 2 города более 2 млн. По минимальным подсчетам это 29,6 млн.чел. Если в программе будет задействовано всего 5% это 1,5 млн.чел. которые смогут вносить ежемесячный платеж в размере 1 тысячи рублей, что в год составит 18 миллиардов рублей.
Если:
- средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья составляет 140 000 рублей;
- размер квартиры 70 кв.м;
- в доме 320 квартир.
То общая рыночная стоимость дома составляет 3,2 миллиарда рублей.
Даже при расчетах по рыночной стоимости, а не по себестоимости строительства, участники программы при ежемесячном взносе всего в 1 тысячу рублей обеспечивают в год, финансирование строительства 5-6 домов на 320 квартир. Это без привлечения стороннего финансирования.
Ежегодно эта цифра будет только увеличиваться, при переходе участников на второй этап и получения финансирования от банков. Соответственно будет увеличиваться возможность строительства жилья без привлечения стороннего финансирования.