Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в ГК РФ внесены, в частности, новые статьи 259.1-259.4, которые регулируют право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество.
Учитывая, что имущество общего пользования, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, правовой статус которого регулируется сейчас статьей 5 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (также – «ФЗ-217»), в основном относится к недвижимости, положения ст.5 ФЗ-217 не могут противоречить указанным новым нормам ГК РФ и подлежат отмене.
Более того, в силу своей внутренней противоречивости и правовой неопределенности положения статьи 5 ФЗ-217 ошибочно применяются судами в нарушение прав и законных интересов лиц, являющихся участниками общей долевой собственности на такую недвижимости, что приводит к принятию незаконных и необоснованных судебных постановлений. Для исправления этого беззакония предлагается отменить статью 5 ФЗ-217 с 01.01.2019.
Например, ч.2 ст.5 ФЗ-217 устанавливает право (но не обязанность) лиц, не участвующих в товариществе, использовать имущество общего пользования (ИОП). А ч.3 ст.5 вне зависимости от использования ИОП, т.е в противоречие с ч.2, обязывает указанных лиц оплачивать содержание/ремонт и приобретение такого ИОП.
Часть 4 ст.5 ФЗ-217, независимо от использования ИОП (ч.2) и целевого назначения платы по содержанию и приобретению ИОП (ч.3), т.е в противоречие с ч.2-3, приравнивает размер такой платы к размеру суммы всех членских и целевых взносов члена товарищества, определенных ст.14 ФЗ-217.
Вместе с тем из ч.3 ст.5 ФЗ-217 однозначно следует, что в плату, предусмотренную ч.3 ст.5, могут включаться только расходы товарищества, связанные с содержанием и приобретением ИОП, и соответсветственно, только в этой части размер взносов членов товарищества может быть равен размеру указанной платы. Расходы же взносов, не связанные с содержанием и приобретением ИОП, в силу закона недопустимо включать в размер платы!? Таким образом ч.4 противоречит ч.3 статьи 5 этого закона!
В противоречие с нормами ст.5 из ст.25 ФЗ и норма ГК РФ (ст.249, 259.4) следует, что лица, не являющиеся членами товарищества, обязаны нести бремя содержания только ИОП, принадлежащего им в силу закона на правах совместной долевой собственности и только сообразно их доле, зарегистрированной в ЕГРН, а использование другого ИОП, им не принадлежащего, возможно только по договору при необходимости!?
Одна статья ФЗ-217 (ст.8) определяет, что устав товарищества может устанавливать только права, обязанности и ответственность членов товарищества, а другие (ст.5) предусматривают обязанность лиц, не являющихся членами товарищества, исполнять все положения устава, что, например, противоречит ч.27 ст.17 ФЗ!
В судебной же практике положения части 4 статьи 5 ФЗ-217 ошибочно толкуются и применяются судами как единственое обоснование размера платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217. При этом требования статьи 17 ФЗ-217 об утверждении такой платы исключительно специальными решениями собрания членов товарищества с участием лиц, указанных в ч.1 ст.5, фундаментально ошибочно игнорируются.
Положения ч.4 ст.5 ФЗ-217 также противоречат законоположениям ч.27 ст.17 ФЗ-217, согласно которым для лиц, указанным в ч.1 ст.5 ФЗ-217, обязательны для исполнения только решения собрания членов товарищества, принятые по вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22, 24 и 26 части 1 статьи 17 ФЗ-217.
Так, согласно п.21 ч.1 ст.17 ФЗ-217, к исключительной компетенции собрания членов товарищества отнесено определение размера и срока внесения платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217.
Согласно п.22 ч.1 ст.17 ФЗ-217, к исключительной компетенции собрания членов товарищества отнесено утверждение финансово-экономического обоснования размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 ФЗ-217.
Согласно ч.3 ст.17 ФЗ-217, по вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22, 24 и 26 части 1 статьи 17, решения общего собрания членов товарищества принимаются с учетом результатов голосования лиц, указанных в части 1 статьи 5 ФЗ-217, проголосовавших по указанным вопросам в порядке, установленном указанным Федеральным законом.
Вместе с тем согласно новым нормам ГК РФ, в частнрости частями 2-3 ст.259.3 предусмотрено, что решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом; количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.
Положения части 4 ст.5 ФЗ-217 также противоречат статьям 11, 17, 14 ФЗ-217, определяющим целевой характер членских и целевых взносов членов товарищества в отличие от целей обязательной платы по ст.5, что делает невозможным арифметическое равенство взносов и обязательной платы.
Положения части 4 ст.5 ФЗ-217 также не соответствуют многократным разъяснениям Конституционного суда РФ о недопустимости отождествления прав и обязанностей членов товарищества с лицами, не являющимися членами этих корпораций, необходимости обеспечения справедливого баланса индивидуальных и коллективных интересов в данной сфере общественных отношений, в том числе в отношении размеров платы.
Учитывая несоответствие статьи 5 нормам, имеющим наибольшую юридическую силу, и противоречивость в частях 1-4 статьи 5 ФЗ-217, аксессуарные части 5-8 указанной статьи 5 также не имеют правового смысла и являются декларативными, противоречащими новым нормам ГК РФ, в частности, ст.259.3, определяющей порядок владение, пользование и распоряжение общим имуществом, ст. 259.4, определяющей бремя содержания общего имущества соразмерно с долей собственника в праве на общее имущество.
Практический результат
Указанные изменения позволят привести ФЗ-217 в соответствие с нормами ГК РФ, имеющего большую юридическую силу, восстановить в ФЗ-217 баланс частных и корпоративных интересов, сделать ФЗ-217 более справедливым и равноправным для всех лиц, участвующих в ведении садоводства или огородничества для собственных нужд, устранить дискриминационные элементы, позволяющие членам товарищества навязывать лицам, не участвующим в товариществе, невыгодные для них условия использования своих садовых или огородных земельных участков, принадлежащих им на праве частной собственности, и объектов недвижимости общего пользования, расположенных на территории садоводства или огородничества.