Согласно статье 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (также – «ФЗ-217»),
1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.
2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.
3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.
4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.
5. В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке.
6. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества. По вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22 и 24 части 1 и части 29 статьи 17 настоящего Федерального закона, лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в голосовании при принятии по указанным вопросам решений общим собранием членов товарищества. По иным вопросам повестки общего собрания членов товарищества лица, указанные в части 1 настоящей статьи, в голосовании при принятии решения общим собранием членов товарищества участия не принимают.
7. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом, предусмотренным частью 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.
8. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом обжаловать решения органов товарищества, влекущие для этих лиц гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.
Вместе с тем указанная статья 5 противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и ФЗ-217, регулирующим в совокупности отношения товарищества с лицами, не являющимися его членами, создает правовую неопределенность, конфликт интересов, внутренние противоречия закона и не обеспечивает справедливый баланс индивидуальных и коллективных интересов в данной сфере общественных отношений по следующим основаниям.
1. Часть 1 указанной статьи 5 ФЗ-217 противоречит основополагающим принципам гражданского законодательства РФ.
Конституцией РФ закреплен фундаментальный принцип признания и защиты в РФ частной собственности, в том числе на землю.
Согласно Земельного кодекса РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1).
По смыслу статьей 209, 260 ГК РФ пользование земельным участком, отнесенным к землям сельскохозяйственного целевого назначения «для садоводства» или «для огородничества» или аналогичные, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Из анализа указанных законоположений следует, что собственники садовых или огородных земельных участков вправе заниматься садоводством или огородничеством согласно зафиксированного в ЕГРН вида разрешенного использования их земельных участков как "для садоводства", "для огородничества" или аналогичного, независимо от членства в товариществах или иных объединениях, независимо от расположения их участков в границах т.н. «территории садоводства или огородничества», или «управляемой товариществом территории» и пр.
Согласно части 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно части 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно части 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно статье 30 Конституции РФ, каждый имеет право на объединение, никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.
Законодательство РФ не обязывает собственников садовых или огородных земельных участков вступать в садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, предусмотренные ФЗ-217.
Согласно законоположениям Гражданского кодекса РФ, некоммерческие организации, типа товариществ, создаются гражданами на добровольной основе, своей волей и в своем интересе.
Законодательство РФ не обязывает собственников садовых или огородных земельных участков, не являющихся членами товарищества, нести такие же обязанности как и членов товарищества, в том числе по оплате взносов,
Законодательство РФ не обязывает собственников садовых или огородных земельных участков, не являющихся членами товарищества, пользоваться имуществом товарищества, включая общего пользования, тем более нести расходы по его содержанию, обслуживанию, ремонту или управлению.
Законодательство РФ не обязывает собственников садовых или огородных земельных участков, не являющихся членами товарищества, нести расходы по приобретению (созданию) имущества общего пользования, права собственности на которое принадлежит товариществу как юридическому лицу.
Иное означает дискриминацию собственников садовых или огородных земельных участков, не являющихся членами товарищества, т.е. нарушение их прав и законных интересов по причине их неучастия в товарищества, самостоятельного ведения садоводства/огородничества на своей земле.
Следовательно, часть 1 указанной статьи 5 ФЗ-217 не имеет правового смысла, поскольку повторяет положения нормативных актов, имеющих большую юридическую силу, создавая аллюзию незаконности неучастия в товариществе.
2. В силу законоположений статей 209, 246, 247 ГК РФ, только собственникам и/или участникам долевой собственности принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пользование чужим имуществом допускается с согласия его собственника на условиях соответствующего гражданско-правового договора (ч.2 ст.1, ст.421 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 25 ФЗ-217, имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу ФЗ-217, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Согласно части 2 статьи 25 ФЗ-217, право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно части 3 статьи 25 ФЗ-217, в соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.
Согласно части 1 статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно части 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Следовательно, часть 2 указанной статьи 5 ФЗ-217 не имеет правового смысла, поскольку в силу закона лица, указанные в части 1 ст.5, вправе как собственники (участники общей долевой собственности) использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, если оно им принадлежит на правах общей долевой собственности, что даолно подтверждаться выпиской из ЕГРН.
Если же в данной части 2 статьи 5 речь идет об имуществе общего пользования, принадлежащем товариществу на праве собственности или ином основании (ч.10 ст.25 ФЗ-217), то такое право должно подкрепляться конкретными процедурами его реализации, которая без согласия указанных в части 1 лиц в силу упомянутых положений ГК РФ недопустима.
Согласно части 10 статьи 25 ФЗ-217, имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что предусмотренное частью 2 ст.5 право лиц, указанных в этой части 1 статьи 5, использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества, не имеет практического смысла, поскольку гарантировано нормативными актами, имеющими большую юридическую силу.
В части же использования имущества, принадлежащего товариществу на праве собственности, такое декларативное право не имеет практического смысла, поскольку статьей 5 не предусмотрена плата указанных лиц за использование имущества общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
Из этого следует, что указанное право пользования носит декларативный характер и не имеет гражданско-правовых последствий, следовательно, эта часть 2 ст.5 не имеет правового смысла и подлежит исключению из названного Федерального закона.
3. Из буквального содержания части 3 статьи 5 в силу двусмысленности формулировок складывается ошибочное суждение, что указанная в этой части плата вносится независимо от фактического использования или неиспользования имущества общего пользования, указанного в части 2, или его необходимости/бесполезности для ведения садоводства или огородничества лицам, не участвующим в товарищества, а также независимо от прав собственности на такое имущество общего пользования, указанное в ст.25 ФЗ-217, либо товарищества как юридического лица, либо общей долевой собственности всех лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества.
Вместе с тем такая правовая неопределенность противоречит основам правопорядка и нравственности, в том числе положениям ГК РФ.
В силу законоположений статей 210, 249 ГК РФ только собственники и/или участники долевой собственности несут бремя содержания принадлежащего им имущества.
Поэтому для возложения обязанностей по несению расходов за содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, достаточно законного подтверждения прав долевой собственности лиц, не являющихся членами товарищества.
Безусловное возложение на лиц, не являющихся членами товарищества, обязанностей по несению расходов за приобретение, создание имущества общего пользования и объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, т.е. в интересах товарищества, а также за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом, независимо от прав собственности на такое имущество, и его необходимости для лиц, указанных в части 1 статьи 5, противоречит фундаментальным принципам гражданского законодательства, нарушает баланс частных и корпоративных интересов.
Такая обязанность могла бы быть оправданной только в случае, если указанные в части 1 статьи 5 лица становятся участниками долевой собственности на такое приобретенное (созданное) имущества общего пользования, согласно части 1 статье 25 ФЗ-217.
Однако навязывание им такой собственности, если она им не требуется для ведения садоводства или огородничества, и если они фактически не могут ей пользоваться в силу различных причин, в т.ч. пространственной обособленности, отсутствия подключения к инфраструктуре СНТ и пр., недопустимо в силу соответствующих законоположений ГК РФ.
Например, лица, не являющиеся членами товарищества, за свой счет на законных основаниях создали собственную круглогодичную скважину с целью использования подземных вод для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд, а товарищество навязывает им свой летний водопровод, ненужный индивидуальному/частному садоводу ни для садоводства, ни для технического водоснабжения, но с возложением на него обязательных расходов по его созданию, содержанию, ремонту, обслуживанию, управлению и пр. Это очевидное навязывание ненужного имущества/работ/услуг, нарушение баланса интересов.
Следовательно, часть 3 указанной статьи 5 ФЗ-217 противоречит законоположениям ГК РФ, создает предпосылки дискриминации лиц, не являющихся членами товарищества, навязывания им как потребителям ненужных им имущества, работ, услуг товарищества, и подлежит отмене.
В отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности товариществу или иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков указанной обязанности может выступать только договор, заключенный ими с товариществом. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.
При этом в силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции РФ, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ) ни при заключении, ни при изменении данного договора товарищество не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия.
4. Установление в части 4 статьи 5 ФЗ-217 для лиц, не являющихся членами товарищества, обязанности по внесению платы в размере, равном сумме всех членских и целевых взносов члена товарищества, тем более рассчитанных в соответствии с уставом товарищества, который принимается без участия таких лиц (п.1 ч.1, ч.2, ч.3 ст.17), противоречит фундаментальным принципам гражданского законодательства РФ, является дискриминацией таких граждан, в своей воле и интересе решивших не участвовать в товариществе.
Из анализа частей 3 и 4 во взаимосвязи и совокупности с другими применимыми нормами материального права усматриваются внутренние противоречия и взаимоисключающие положения, свидетельствующие о недопустимости в силу закона приравнивать размер платы, предусмотренной часть 3 статьи 5, к суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с ФЗ-217 и уставом товарищества.
Более того положения части 4 статьи 5 ФЗ-217 несовместимы с требованиями статьи 17 ФЗ-217 (пункты 4, 5, 6, 21-22 части 1, части 3, 25) об особом порядке и процедурах определения размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5, ее обязательного финансово-экономического обоснования исключительно решениями собрания с участием лиц, не являющихся членами товарищества.
По общему правилу установленные законом компетенции различных органов управления не могут произвольно изменяться и/или передаваться друг другу.
Из указанных законоположений ФЗ-217 в совокупности следует определение размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5, индивидуально на основании финансово-экономического обоснования и с учетом различного объема использования лицами, указанными в части 1 статьи 5, имущества общего пользования (ч.5 ст.3) и размера их доли в праве общей долевой собственности на такое имущество.
Однако в силу меркантильности т.н. «большинства» членов товарищества в устав товарищества может включаться дискриминационное положение, предусмотренное частями 7, 7.2 статьи 14 ФЗ-217, об определении размера платы, предусмотренной ст.5 ФЗ-217, как и взносов в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, даже если это и не обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования. Это т.н. «равенство большинства», когда взносы каждого уменьшаются за счет увеличения взносов отдельных членов, имеющих участки и дома большей площади, и оформляется решением собрания квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.
Вместе с тем силу буквального содержания ч.7 ст.14 ФЗ-217 следует, что ее положения подлежат применению исключительно в отношении членов товарищества и неприменимы для расчета размера платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217.
В судебной же практике положения части 4 статьи 5 ФЗ-217 ошибочно толкуется и применяется судами как единственое обоснование размера платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217. Решения московских судов и 2КСОЮ эту порочную практику подтверждают.
При этом требования статьи 17 ФЗ-217 об утверждении такой платы исключительно специальными решениями собрания членов товарищества с участием лиц, указанных в ч.1 ст.5, фундаментально ошибочно игнорируются.
Положения ч.4 ст.5 ФЗ-217 также противоречат законоположениям ч.27 ст.17 ФЗ-217, согласно которым для лиц, указанным в ч.1 ст.5 ФЗ-217, обязательны для исполнения только решения собрания членов товарищества, принятые по вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22, 24 и 26 части 1 статьи 17 ФЗ-217.
Так, согласно п.21 ч.1 ст.17 ФЗ-217, к исключительной компетенции собрания членов товарищества отнесено определение размера и срока внесения платы, предусмотренной ч.3 ст.5 ФЗ-217.
Согласно п.22 ч.1 ст.17 ФЗ-217, к исключительной компетенции собрания членов товарищества отнесено утверждение финансово-экономического обоснования размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 ФЗ-217.
Согласно ч.3 ст.17 ФЗ-217, по вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22, 24 и 26 части 1 статьи 17, решения общего собрания членов товарищества принимаются с учетом результатов голосования лиц, указанных в части 1 статьи 5 ФЗ-217, проголосовавших по указанным вопросам в порядке, установленном указанным Федеральным законом.
Учитывая выявленное отсутствие правового смысла, несоответствие нормам, имеющим наибольшую юридическую силу, и противоречивость в частях 1-4 статьи 5 ФЗ-217, аксессуарные части 5-8 указанной статьи 5 также не имеют правового смысла и являются декларативными.
Практический результат
Указанные изменения позволят восстановить в законе баланс частных и корпоративных интересов, сделать ФЗ-217 более справедливым и равноправным для всех лиц, участвующих в ведении садоводства или огородничества для собственных нужд, устранить статьи, позволяющие членам товарищества навязывать лицам, не участвующим в товариществе, необоснованную обязательную плату, невыгодные для них условия использования их частных садовых или огородных земельных участков, принадлежащих им на праве частной собственности, и в случае необходимости – объектов имущества общего пользования, расположенных на территории садоводства или огородничества (посредством заключения договора).